山西两年商铺难卖难租 商业地产去库存压力不小

　　传统商圈空置率增大，新型商圈竞争白热化，线上电商穷追猛打……商业地产自身也面临泡沫化、同质化、边缘化和过量化……业内人士共识：市场陷入了比商品住宅更长的"蛰伏期"，去库存呈现整体性的困难。

　　库存压力大

　　实际上，商业地产市场低迷期不是今年首度出现。数据显示，2015年，全省房地产开发投资增速和开发企业到位资金增速均呈低位运行态势。商业营业用房投资完成171.2亿元，同比下降10.5%，降幅比上年扩大15.3个百分点，占房地产开发投资的比重由上年13.6%下降到11.5%。对此，业内人士分析，商业供应急速缩水，与整体市场大趋势有关，这是开发商在市场现状下的收缩行为。

　　截至去年第二季度，我省商品住宅库存面积达1196.6万平方米，约占到我省商品房库存的72%，商业营业性用房面积达268.7万平方米，约占到商品房库存的16.1%，商品住宅与商业营业性用房是“去库存”的主要任务。业内人士张浩称，“最新的数据显示，全省商品房待售面积约1700万平方米，楼市库存去化效果显著，但这仅限于住宅市场，有一大批商业综合体由于个性不鲜明而陷入去库存泥淖，商业地产去库存效果不明显。”

　　张浩称，目前的商业地产发展正处于一个粗放发展、内部激增、外来竞争和寻求突破的阶段。房地产市场商业比例过大已是不争的事实，加上电子商务带来的冲击，近两年已经出现住房好卖好租、商铺难卖难租的情况。

　　两端都出手

　　2017年，我省将力争把全省商品房待售面积消化周期控制在10个月左右。“这个目标的实现，需要政策和市场两端都得出手。”一位不愿具名的开发商称，“去库存仅靠企业单打独斗难度大，商业地产现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。”

　　我省去年出台了《关于加快化解房地产库存的若干意见》,房地产库存较大的市、县,可根据房地产开发企业申请,依法修改城镇规划,将已供应未开发的住房用地或商业营业性用地转型用于国家支持的新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等项目用途的开发建设。对在建但尚未销售的商品房项目,在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下,允许企业对户型结构进行调整。对已建成的房地产开发项目,符合条件的可改造为电商用房、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓、酒店等其他用房。在采访中，不少开发商表示，政府出台的11条去库存意见给他们提供了一个“转舵”的机会。

　　良机或显现

　　虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来了消费扩大升级的机遇。数据显示，去年前三季度，太原市居民收入持续较快增加，增长速度仍接近8%，人均可支配收入已接近3万元，说明太原市居民消费能力还将进一步提高，对消费市场的需求也将继续扩大因此。不少敏感的地产商已经嗅到“春天”的气息，制定新的运营模式：一方面考虑如何合理配比业态，另一方面则要通过创新填补客群空白，同时，政府也应采取措施推动和鼓励传统商业向体验型业态过渡。

　　根据新的消费趋势，未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。值得注意的是，商业地产突围路上，政策明确要培育和发展住房租赁市场，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这被业内看做是房地产库存去化特别是商业地产去化的又一良机。“这一政策确是为解决库存而来的。”省房地产协会的相关人士称，允许个人和单位进入租赁市场，可以加速现有产品的市场有效流转。这实际上也可以规范目前商业租赁市场。虽然今年商业铺面租金下滑明显，不过整体还是存在租赁资源分布不均，优质租赁产品价格过高的问题，在以售转租大趋势下，未来租赁市场资源将更平衡，对于线下商业成本控制来说也是难得的利好。